Снести или признать право собственности, третьего не дано
Дмитрий Раев и Алексей Толстых подготовили обзор дела общества «Красноярскпромстрой».

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 7 октября 2024 № 302-ЭС24-9662 по делу № А33-18699/2022  

I. Обстоятельства дела

ОАО «Красноярскпромстрой» (далее – «Истец») в отсутствие разрешения на строительство здания, начало возведение 14-этажного панельного жилого дома. Факт строительства спорного объекта в отсутствие разрешения Истец не оспаривает.

С начала 2014 года Истец неоднократно обращался в Департамент градостроительства администрации города Красноярска (далее – «Ответчик») с заявлениями о выдаче соответствующих разрешений на строительство, а также с заявлениями о корректировке ранее полученных разрешений, однако, каждое такое обращение заканчивалось отказом.

В параллельном разбирательстве в 2022 году АС Красноярского края отказал Ответчику в удовлетворении иска к Истцу об обязании произвести снос самовольной постройки – 14-этажного объекта незавершенного строительства.

Для установления права собственности на указанный объект незавершенного строительства Истец обратился в суд с требованием о признании права собственности на самовольную постройку – двухсекционный 14-этажный жилой дом.

Суд первой инстанции, рассмотрев дело, пришел к следующим выводам:

  1. Отказ судами в сносе объекта по иску департамента градостроительства не является автоматическим основанием для признания судом права собственности на самовольную постройку в соответствии со статьей 222 ГК РФ с учетом положений статей 1 и 10 ГК РФ;

  1. Удовлетворение исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку в виде 14-этажного многоквартирного дома с учетом специфики объекта строительства и назначения объекта для проживания людей при отсутствии разрешения на строительство будет нарушать публичный порядок, создаст судебную практику и предпосылки для обхода закона застройщиками многоквартирных домов;

  1. Действия Истца должны расцениваться как носящие признаки заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав в обход закона с противоправной целью. Удовлетворение требований о признании права собственности (а также о признании незаконными решений об отказе в выдаче разрешений на строительство) в подобном случае освобождает от обязанности выполнения недобросовестным застройщиком установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости, ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Суд первой инстанции отказал в иске о признании права собственности на самовольную постройку – незавершенный строительством двухсекционный 14-этажный жилой дом.

Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали позицию суда первой инстанции.

II. Выводы ВС РФ

ВС РФ отменил акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение, так как судами нижестоящих инстанций не учтено следующее.

  1. Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры по получению необходимых в силу закона согласований, разрешений.

ВС РФ указал, что судам необходимо исследовать наличие условий, при которых застройщик в соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ и на основании абзаца второго пункта 44 постановления Пленума № 44 может получить право собственности на самовольную постройку.

Такими условиями в соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ являются следующие:

1) в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

2) на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

3) сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

ВС РФ подчеркнул, что в действиях Истца не усматривается формального характера обращения общества с заявлениями о получении разрешений на строительство. Данные обращения проводились не с целью создания ситуации для последующей легализации возводимого Истцом здания в судебном порядке. Нельзя установить, что Истец обращался за выдачей разрешений на строительство лишь для вида.

Таким образом, Истец прилагал всевозможные усилия для получения соответствующих разрешений.

  1. Статус Истца как профессионального участника рынка строительства не влияет на оценку добросовестности его поведения и не создаёт презумпцию недобросовестности при отсутствии разрешения на строительство.

По мнению ВС РФ, суды ошибочно пришли к выводу о том, что продолжение возведения здания в отсутствие разрешения на строительство является недобросовестным при наличии административных штрафов со стороны профессионального участника рынка застройщиков. Суд указал, что перечисленные выше факторы сами по себе не свидетельствуют о недобросовестности Истца.

  1. Наличие конфликтующих решений приводит к дисбалансу между публичным и частным интересом, а также становится причиной правовой неопределенности, чего следует избегать.

Наконец, в рамках рассмотрения дела ВС РФ обратил внимание на существование параллельного процесса и решение Арбитражного суда Красноярского края от 14 апреля 2022 г. по делу № А33-31465/2019, в соответствии с которым в удовлетворении требования Ответчика о сносе спорного объекта было отказано.

Таким образом, сложилась ситуация, при которой в отношении одного и того же спорного объекта существуют противоречащие решения: с одной стороны, суды не позволяют Истцу признать право собственности на объект самовольной постройки, с другой – отклоняют иск Ответчика о сносе здания.

В связи с этим, по мнению ВС РФ, суды нижестоящих инстанций безосновательно проигнорировали тот факт, что такое положение дел является ситуацией правовой неопределенности и создает дисбаланс между публичным и частным интересом, приводит к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и впоследствии может создавать угрозу жизни и здоровью как для граждан, проживающих на данной территории, так и для неопределенного круга лиц.

III. Почему это дело важно?

Ранее судебная практика придерживалась строгой позиции, что неполучение разрешения на строительство является основанием для отказа в судебном признании права собственности на объект самовольной постройки из-за дисбаланса между позицией добросовестных и недобросовестных застройщиков. Отказывая в признании права собственности, суды старались избежать создания схемы легализации самовольной постройки посредством иска о признании права собственности на спорный объект недвижимости.

Так, в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 № 306-ЭС20-118 по делу № А57-26100/2018 указано следующее:

«В этой связи суд первой инстанции, признав, что реконструкция (строительство) спорного объекта осуществлялась с нарушением установленного законом порядка исключительно по вине предпринимателей, руководствуясь приведенными выше положениями законодательства, пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания за истцами права общей долевой собственности на самовольно реконструируемую постройку.

Иной подход ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства (реконструкции) документы в установленном порядке, в худшее положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования»[1].

В то же время разрабатывался дополнительный критерий для признания права собственности на самовольные постройки практикой ВАС РФ – (д) добросовестные попытки застройщика получить необходимые разрешения. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 № 143 <Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации> ВАС РФ указал:

«Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения».

Схожий подход поддержан в новом Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»:

«Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ)».

Между тем, суды обращают внимание на временной период, в который застройщик пытался получить разрешение на строительство. В случае, если разрешение пытаются получить после завершения строительства, признание права собственности на спорный объект не должно происходить. Так, в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 19 октября 2017 № Ф09-6065/17 по делу № А07-27456/2016 суд указал следующее:

«Захаров И.В. не представил достоверные доказательства совершения каких-либо действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для осуществления реконструкции, как до ее начала, так и во время проведения работ…

<…>

…обращение предпринимателя Захарова И.В. в орган местного самоуправления, осуществленное им в августе 2016 года, не может свидетельствовать о совершении истцом необходимых установленных законодательством действий по легализации построек с учетом того, что строительство объекта к этому моменту уже было завершено».

В рассматриваемом нами деле ВС РФ намекает на наличие еще одного фактора – публичного интереса (ВС РФ пытается избежать дисбаланса между публичным и частным интересом, а также правовой неопределенности), приходя к выводу, что нельзя одновременно запретить снос самовольной постройки и не признать право собственности на спорный объект.

С одной стороны, это действительно увеличивает риск злоупотребления правом со стороны недобросовестных застройщиков, которые будут пытаться легализовать самовольно построенные здания через суд, с другой стороны, ВС РФ делает шаг навстречу правовой определенности и



[1] Аналогичная практика см., например, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30 ноября 2021 № Ф09-8997/21 по делу № А07-29721/2020

Читайте также
02/7/2025
Станислав Добшевич прокомментировал судебное решение в отношении активов Raven Russia для логистического портала «Логирус».
02/6/2025
6 февраля советник ККМП Дмитрий Раев принял участие в конференции CRE "What is the plan 2025?".
02/3/2025
Мы рады пригласить вас на бизнес-завтрак ККМП и Kesarev «БРИКС 2025: от политики к бизнесу» 19 февраля.