В случае принятия закона, механизм ГЧП будет использоваться при реконструкции частных промышленных объектов и создании промышленных объектов на земельных участках, находящихся в частной собственности. Такие объекты должны быть направлены на выпуск продукции, обеспечивающей технологическую независимость РФ от иностранных компаний, при условии, что общий объем финансирования составит не менее 10 млрд рублей, из которых 15% будут составлять собственные средства частного инвестора.
В настоящее время механизм ГЧП используется исключительно для реконструкции объектов, находящихся в публичной собственности, и для строительства объектов на публичных земельных участках, что существенно снижает сферу применения ГЧП.
О данном законопроекте, разработанном Росреестром, мы рассказывали ранее.
Для рассмотрения заявлений об обжаловании решений о приостановлении регистрации предлагается создать центральную апелляционную комиссию, а также региональные и (или) межрегиональные апелляционные комиссии. При этом обжалование решения о приостановлении во внесудебном порядке не будет обязательным досудебным порядком обжалования такого приостановления.
На данный момент статья 26.1 Закона о кадастровой деятельности допускает внесудебное обжалование в административном порядке:
решений о приостановлении кадастрового учета либо
решений о приостановлении кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимость одновременно (если две эти процедуры осуществляются одновременно)
В случае же принятия закона дополнительно появится возможность внесудебного обжалования решений государственного регистратора только о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимость (без привязки к решению о приостановлении кадастрового учета). Подобная мера позволит существенно упростить процедуру обжалования, а также снизить нагрузку на суды.
В пресс-релизе обращено внимание на две договорные конструкции, используемые при покупке строящегося жилья, которые, по мнению представителей Банка России, повышают риски для покупателей:
1) Банк совместно с застройщиком предлагают при выдаче ипотеки заемщикам заключать договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств за квартиру размещается не на счете эскроу, а на аккредитиве.
Преимущество такой модели в том, что средства, помещенные на аккредитиве, могут быть использованы банком для получения прибыли, за что банк делает заемщику скидку.
Риск для заемщика состоит в том, что средства на аккредитивном счете не застрахованы (в отличие от средств на счете эскроу) на случай банкротства банка.
2) Застройщик продает будущее жилье аффилированному лицу, заключая с ним ДДУ по заниженной цене, а полученные средства зачисляет на счет эскроу. Затем такое аффилированное лицо передает договор потребителю за полную цену, лишь часть которой находится на счете эскроу.
Риск состоит в том, что при банкротстве застройщика те средства, которые не находятся на счете эскроу, могут быть истребованы только в рамках процедуры банкротства (что на практике может означать потерю этой суммы).
Банк России усматривает в таких схемах противоречие базовым принципам, заложенным в Законе об участии в долевом строительстве, в частности принципу привлечения средств граждан с использованием счетов эскроу в целях минимизации рисков дефолта застройщика. В этой связи Банк России намерен искоренить применение подобных практик, в том числе, следующими методами:
проводить разъяснительную работу с банками;
ввести ипотечный стандарт, который будет разработан Комитетом по стандартам (он должен быть создан в ближайшее время). В частности, стандарт будет предполагать ограничения по сроку нахождения заемных средств на счете заемщика (в том числе на аккредитиве) до перевода на счет эскроу;
внести поправки в Закон об участии в долевом строительстве, благодаря которым указанные договорные конструкции будут прямо объявлены незаконными;
изменить правила выдачи ипотеки с господдержкой, чтобы лишить льгот застройщиков, использующих подобные схемы.
Стороны договора подряда подписали акт сдачи-приемки выполненных работ, согласно которому работы были выполнены с надлежащим качеством и в полном объеме, после чего работы были полностью оплачены. Однако впоследствии заказчик выявил, что работы были выполнены в меньшем объеме.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования о взыскании денежных средств, поскольку результат работ был принят без замечаний и не представлено доказательств, подтверждающих несоответствие фактического объема выполненных работ содержанию акта. При этом суд отказал в назначении экспертизы. Суды апелляционной и кассационной инстанций такую позицию поддержали.
Верховный Суд РФ занял иную позицию:
Наличие акта приемки работ, подписанного заказчиком, не лишает заказчика права представить суду возражения по объему и стоимости работ
Суды неправомерно не применили пункт 5 статьи 720 ГК РФ, согласно которому при возникновении между заказчиком и подрядчиком спора по поводу недостатков выполненной работы или их причин по требованию любой из сторон должна быть назначена экспертиза
Приведенное дело показывает, что российские в суды порой склонны оценивать факт подписания акта приемки работ достаточно формально, не уделяя достаточного внимания возражениям заказчика.
В то же время Верховный Суд РФ подтвердил приверженность правовым позициям ВАС РФ, отраженным в пунктах 12 и 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51, согласно которым подписание акта не лишает заказчика права выдвигать возражения по объему, стоимости и качеству работ.
Также Верховный Суд РФ обратил внимание, что требование заказчика о взыскании денежных средств при подобных обстоятельствах является договорным, а не основанным на нормах о неосновательном обогащении (как ошибочно сочли нижестоящие суды).
Собственник земельного участка обратился в суд с иском о взыскании арендной платы и неустойки с лица, которое являлось собственником помещений в пристройке к зданию, для использования которого земельный участок был предоставлен в аренду третьему лицу. Возведенная после заключения договора аренды пристройка увеличила используемую площадь земельного участка, однако собственник помещений в пристройке (ответчик) не был изначальной стороной договора аренды земельного участка.
Суды первой и апелляционной инстанций сочли, что ответчик не является стороной договора аренды, однако на его стороне имеется неосновательное обогащение.
Арбитражный суд Уральского округа занял иную позицию:
Ответчик, который приобрел право собственности на помещения, расположенные в пристройке, фактически вступил в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора
То обстоятельство, что спорные помещения ответчика не использовались с той целью, которая была указана в договоре аренды (для эксплуатации гаража с магазином), с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов само по себе не предрешает вывода о наличии или отсутствии у ответчика прав и обязанностей в отношении спорного земельного участка, которые должны были перейти к нему в том объеме, в каком такими правами и обязанностями обладал продавец помещений в пристройке
Позиция суда кассационной инстанции по данному делу в полной мере соответствует правовой позиции, закрепленной в пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73. При этом данное дело показывает, что подобные споры суды решают не единообразно и не всегда следуют позиции Пленума ВАС РФ. Покупатели зданий и расположенных в них помещений должны иметь в виду, что они станут арендаторами земельного участка, на котором расположен приобретаемый ими объект недвижимости, в том числе на них будут распространяться условия о размере арендной плате из ранее заключенного без их участия договора.