Материал представляет собой обзор законодательных инициатив, событий в сфере недвижимости и строительства, а также правоприменительной практики.

Дайджест, в частности, включает анализ судебной практики по КРТ и инвестконтрактам. Например, решение ВС РФ по делу № А41-110984/2024 о выделении земли под элитный коттеджный поселок в Ингушетии без проведения торгов. Значение этого решения для практики и реализации подобных проектов мы уже комментировали ранее. В деле суды трех инстанций поддержали инвестора, сославшись на формальное соблюдение критериев масштабного проекта. Однако Верховный суд постановил, что при оценке инвестиционных проектов соответствия формальным критериям недостаточно, необходимо учитывать социальную значимость проекта. Но проблема заключается в отсутствии четких критериев оценки пользы проекта для региона, а в определении Верховного суда не сформулирован понятный подход к выработке таких критериев.

ВС дает сигнал, что формальное соответствие региональным критериям не гарантирует устойчивости проекта, если он не имеет убедительной публичной ценности. Для инвесторов это может означать необходимость переосмысления структуры таких проектов. Недостаточно «дотянуть» показатели до пороговых значений — требуется заранее закладывать в проект элементы, которые могут быть восприняты как реальная компенсация за предоставляемую льготу: инфраструктурные обязательства, передача объектов в публичную собственность, участие в решении социальных задач. Иначе риск переквалификации проекта, вплоть до признания сделок ничтожными, может стать вполне материальным. - комментирует юрист ККМП Никита Мураев.

Еще одно дело № А12-9275/2024 касалось признания ранее выданного разрешения на строительство недействительным. Верховный суд РФ отменил решения по делу о строительстве сельхозрынка, установив два важных правила. Во-первых, оспаривание разрешительной документации — это самостоятельный способ защиты, который не зависит от того, оспаривается ли право собственности на объект. Во-вторых, цель первоначального предоставления земли имеет приоритет над градостроительными процедурами: наличие разрешений не легализует стройку, если участок был выделен под иные цели. Это решение расширяет возможности властей по оспариванию даже реализованных проектов и требует от инвесторов более тщательного due diligence исходных прав на землю.

ВС последовательно проводит линию на недопустимость трансформации правового режима земельного участка задним числом через комбинацию административных решений. Если участок получен вне процедуры, предназначенной для строительства, то любые последующие шаги, направленные на создание и легализацию капитального объекта, находятся в зоне повышенного юридического риска. - комментирует старший юрист ККМП Виолетта Дрондина.

Полная версия статьи представлена по ссылке.