В августе 2019 г. администрация городского поселения без торгов предоставила гражданке («Первоначальный арендатор») земельный участок на праве аренды для индивидуального жилищного строительства. В течение месяца после заключения договора аренды Первоначальный арендатор передал договор другому лицу («Второй арендатор»), а Второй арендатор – еще одному физическому лицу («Третий арендатор»). Третий арендатор в течение нескольких лет выстроил на арендуемом земельном участке жилой дом. Впоследствии (уже в период судебного разбирательства) Третий арендатор подарил дом и передал договор аренды своим родственникам («Конечные арендаторы»).
Прокурор, помимо прочего, потребовал признать договор аренды и все передачи договора недействительными, а дом – самовольной постройкой. Требования были удовлетворены судом первой инстанции (суды апелляционной и кассационной инстанции такое решение поддержали).
Свои требования прокурор обосновал, в частности, тем, что:
при предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов не установлена нуждаемость Первоначального арендатора в улучшении жилищных условий;
Первоначальный арендатор через короткий промежуток времени передал договор аренды Второму арендатору.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила акты нижестоящих судов и поддержала Третьего арендатора, указав, что суды не учли следующие обстоятельства:
Третий арендатор приобрел по договору об уступке права владения и пользования участком, возникшие из договора аренды, который заключен на основании постановления органа местного самоуправления, причем сведения о регистрации договора аренды были внесены в ЕГРН;
право собственности Третьего арендатора на возведенный на этом земельном участке жилой дом, а впоследствии и переход права собственности к Конечным арендаторам, зарегистрированы в установленном законом порядке; не установлено каких-либо нарушений, допущенных Третьим арендатором при возведении жилого дома;
строительство жилого дома на спорном земельном участке было согласовано органом местного самоуправления путем уведомления Третьего арендатора о допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке.
Вопрос о стандарте добросовестности приобретателя тех или иных прав (собственности, пользования и т.д.) является дискуссионным в российском праве. Ранее высшие суды (ВС РФ, ВАС РФ) сформулировали ряд позиций, посвященных добросовестности приобретателей недвижимости. В частности, одна из важных и спорных позиций заключается в том, что при покупке объекта недвижимости покупателю не следует полагаться только на данные из ЕГРН (п. 38 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г., также см. п. 16 постановления Пленума ВС РФ № 23 от 27 июня 2023 г., о котором мы писали ранее).
В данном случае примечательно, что в целях оценки добросовестности Третьего арендатора Верховный Суд РФ обратил внимание нижестоящих судов, помимо наличия записи в ЕГРН, также на действия органов публичной власти (предоставление участка, согласование строительства дома). Эти обстоятельства также должны учитываться при решении вопроса о наличии признаков самовольного строительства.
Такой сравнительно мягкий подход, не требующий от приобретателя более глубокой проверки в отношении правопредшественников, можно объяснить тем, что арендатор являлся физическим лицом, спорные отношения не носили коммерческий характер.
В этой связи можно предположить, что намеченные Судебной коллегией условия добросовестности последующего арендатора могут быть неприменимы (либо требуют дополнительных уточнений) в отношениях между предпринимателями, стандарты поведения которых, как правило, более строгие.