Правила вступят в силу 1 сентября 2024 г. и будут действовать до 31 августа 2030 г.
Новый документ включает в себя положения из правил подготовки документации по планировке территории, подготовка которой осуществляется на основании решений уполномоченных федеральных органов исполнительной власти, а также положения ряда иных нормативных актов, например:
правил разрешения разногласий между органами власти и владельцами автомобильных дорог по вопросам согласования документации по планировке территории
правил подготовки и утверждения проекта планировки территории в отношении территорий исторических поселений федерального значения
Новое постановление устанавливает единые правила подготовки проектной документации, принимаемой всеми уровнями публичной власти России: не только федеральной, но и региональной и муниципальной. Проблема актуального регулирования, на смену которому придут новые правила, заключается в том, что застройщики и инвесторы сталкиваются с различными требованиями, связанными с утверждением документации по планировке территории, внесением в нее изменений, ее отменой и т.д. в зависимости от уровня планируемого к строительству или реконструкции объекта (федерального, регионального, местного значения).
Как указывают авторы законопроекта, Земельный кодекс РФ не содержит такого основания для отказа собственнику здания или сооружения в предоставлении в собственность земельного участка без торгов как несоразмерность площади земельного участка и площади стоящего на нем здания или сооружения.
Тем не менее, на практике государственные органы отказывают собственникам в вкупе, ссылаясь на несоразмерность участка, в связи с чем заявители вынуждены обращаться в суд за обжалованием отказов государственных органов и доказывать соразмерность. По мнению авторов законопроекта, судебная практика по вопросу применимости критерия соразмерности участка также не однообразна. В поддержку предлагаемого изменения авторы ссылаются и на письмо Минэкономразвития от 25 июня 2015 г. № Д23и-2954, в котором указывается на право выкупа всего земельного участка.
Законопроект предполагает прямое закрепление права собственника здания или сооружения на выкуп публичного земельного участка в существующих границах безусловно, без ограничений, без необходимости дополнительного доказывания соразмерности, если расположенные на земельном участке здания или сооружения соответствуют целевому назначению и виду разрешенного использования (ВРИ) земельного участка.
Если закон будет принят, то новое регулирование, вероятно, не приведет к полному искоренению судебных споров между органами публичной власти и арендаторами, но по крайней мере упростит эту процедуру, поскольку арендаторам больше не придется доказывать соразмерность участка и площади застройки. В то же время предлагаемая норма может открыть для арендаторов новые возможности по злоупотреблению правом на приватизацию (например, при выкупе большого участка, застроенного явно несоразмерным, небольшим зданием). Более того, нововведение содержит в себе предпосылки для споров по иному вопросу – о соответствии фактического использовании ВРИ. Подобные споры возникали и ранее, при этом существует практика судов, признающих, что ВРИ не может препятствовать реализации исключительного права на приобретение участка в собственность. С принятием закона эта практика может измениться.
По сообщению СМИ, Департамент городского имущества г. Москвы (ДГИ) начал судебные разбирательства сразу с несколькими застройщиками апартаментов. ДГИ требует признать ряд апарт-комплексов, созданных на основе бывших производственных зданий, объектами незавершенного строительства. Требования обосновываются тем, что фактическое использование не соответствует ВРИ, а работы по реконструкции зданий велись без соответствующих разрешений на строительство.
Признание апартаментов объектами незавершенного строительства сделает недопустимым проживание в них собственников помещений, права которых при этом уже зарегистрированы в едином государственном реестре недвижимости. Среди прочего, это может повлечь многочисленные споры между собственниками помещений и застройщиками, которые не обеспечили спокойное владение и пользование помещениями.
Общество заключило с органом местного самоуправления (Администрация) договор аренды земельного участка и во время действия аренды получило разрешение на строительство автозаправочного комплекса. В пределах срока действия разрешения объект был полностью построен, что подтверждается заключением Главгосстройнадзора о соответствии объекта проектной документации.
Однако срок договора аренды истек до того, как арендатор - застройщик успел получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Министерство жилищной политики отказало в выдаче такого разрешения, обосновав это отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок, например, действующего договора аренды, заключить который отказалась Администрация.
Суды трех инстанций поддержали публичную власть, однако Верховный Суд РФ занял иную позицию, указав следующее:
правоустанавливающие документы на земельный участок (в том числе договор аренды) должны действовать на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на строительство и в период возведения объекта недвижимости
объект должен быть введен в эксплуатацию в разумные сроки с учетом необходимости оформления правоустанавливающих документов на объект и для скорейшего достижения той цели, для реализации которой участок был предоставлен в аренду
само по себе истечение срока действия договора аренды земельного участка на момент обращения заявителя в уполномоченный орган за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не может являться основанием для отказа в выдаче такого разрешения, если объект правомерно возведен на земельном участке, предоставленном в аренду для его строительства, на основании надлежащих разрешительных документов
Таким решением Верховный Суд РФ ориентирует нижестоящие суды и органы публичной власти на менее формалистский подход в решении вопроса выдачи разрешения на введение объекта в эксплуатацию. В подобных случаях необходимо руководствоваться принципом разумности, учитывать как публичные интересы (которые в том числе заключаются в эффективном использовании публичных земель), так и интересы застройщиков. Одновременно отказывая в выдаче разрешения и заключении нового договора аренды публичные органы нарушают данные принципы.
Если органы власти и нижестоящие суды будут следовать указанной позиции суда, можно ожидать сокращения случаев отказа в выдаче разрешений на введение объекта в эксплуатацию.
Подрядчик выполнил работы с недостатками, и заказчик потребовал, чтобы подрядчик безвозмездно их устранил. Несмотря на вступившее в законную силу решение суда подрядчик не устранил недостатки в установленный судом срок (30 дней). Спустя почти год после истечения данного срока заказчик вновь обратился к подрядчику с требованием, но иного содержания: возместить расходы заказчика на устранение недостатков.
При рассмотрении нового спора суды первой и апелляционной инстанций отказали заказчику, обосновав решение в том числе тем, что в новом иске заказчик просит изменить порядок и способ исполнения решения суда, а такой способ защиты не предусмотрен ст. 12 ГК РФ.
Апелляционный суд среди прочего заявил, что «неисполнение ответчиком решения не наделяет истца правом требовать возмещения стоимости недостатков наравне с уже установленным обязанием устранить недостатки».
Суд кассационной инстанции не согласился с нижестоящими судами и отметил следующее:
отказ в удовлетворении требования о возмещении стоимости недостатков приведет к невозможности кредитору защитить свои права способом, предусмотренным ст. 12 ГК РФ
правило ГК о том, что заказчик вправе требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (пункт 1 статьи 723 ГК) не может быть истолковано как ограничивающее право заказчика на возмещение расходов на устранение недостатков в случае, если он, действуя добросовестно, принял меры по привлечению подрядчика к устранению недостатков, то есть направил последнему требование об их устранении, однако подрядчик уклонился от устранения недостатков работ
Подобная позиция напоминает о недопустимости ограничения права добросовестной стороны на защиту и проясняет условия, при которых заказчик может обращаться за защитой повторно (в частности, истечение срока на исполнение решения суда об устранении недостатков как момент, после которого заказчик вправе требовать защиты иным способом).